Jak czytać umowę kredytu hipotecznego? Red flags i pułapki

Umowa kredytu hipotecznego to zwykle 40-80 stron prawniczego żargonu. Podpisujesz ją raz, ale żyjesz z nią 25-35 lat. Nie musisz rozumieć każdego zdania - ale te 12 punktów musisz sprawdzić przed podpisem.

12 punktów do sprawdzenia

1. Marża - stała czy zmienna

Marża powinna być stała przez cały okres kredytowania. Jeśli umowa zawiera zapis "bank zastrzega sobie prawo do zmiany marży" - to red flag. Marża jest elementem, który negocjujesz raz i ma obowiązywać do końca.

2. Wskaźnik referencyjny (WIBOR/WIRON)

Sprawdź, czy umowa precyzyjnie określa, jaki WIBOR (3M czy 6M) jest stosowany i w jakim dniu jest odczytywany. Różnica między WIBOR 3M a 6M bywa 0,1-0,3 p.p.

3. Prowizja za wcześniejszą spłatę

Ustawa mówi, że po 3 latach bank nie może pobierać prowizji za wcześniejszą spłatę kredytu o zmiennym oprocentowaniu. Ale w pierwszych 3 latach może wynosić do 3%. Sprawdź dokładną stawkę i zasady nadpłat.

4. Cross-selling - produkty dodatkowe

Bank obniża marżę w zamian za konto, kartę, ubezpieczenie. Sprawdź:

• Ile wynosi marża bez produktów dodatkowych?
• Co się stanie, gdy zrezygnujesz z produktu po roku? (marża powinna wrócić do bazowej, nie wyższej)
• Czy koszty produktów nie zjadają obniżki marży?

5. Ubezpieczenie pomostowe

Płacisz je do momentu wpisu hipoteki do księgi wieczystej (2-6 miesięcy). Typowa stawka: 0,08-0,15% kwoty kredytu miesięcznie. Sprawdź, czy bank zwraca nadpłaconą składkę po wpisie.

6. Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego

Jeśli wpłacasz mniej niż 20% wkładu, bank ubezpiecza brakującą część. Sprawdź: stawkę, okres, i czy bank zwolni Cię z ubezpieczenia po osiągnięciu LtV 80%.

7. Klauzula dotycząca waluty

Nawet w kredycie złotówkowym sprawdź, czy nie ma zapisów o przewalutowaniu lub indeksacji. Po aferze frankowej banki powinny stosować czyste zapisy, ale weryfikuj.

8. Warunki wypowiedzenia

Bank może wypowiedzieć umowę, jeśli zalegasz z ratami. Sprawdź, po ilu ratach i jaka jest procedura. Powinno być: wezwanie do zapłaty, 14 dni na spłatę, propozycja restrukturyzacji, dopiero potem wypowiedzenie.

9. Koszty wcześniejszej spłaty

Oprócz prowizji sprawdź, czy bank wymaga min. kwoty nadpłaty (np. 1 000 zł) lub terminu zgłoszenia nadpłaty (np. 14 dni wcześniej). Ideał: brak minimum, brak opłat, termin zgłoszenia max 3 dni.

10. Zabezpieczenia dodatkowe

Poza hipoteką bank może wymagać: cesji polisy ubezpieczenia nieruchomości, cesji polisy na życie, weksla in blanco. Sprawdź, jakie zabezpieczenia są wymagane i ich koszty roczne.

11. Zmiana stopy z zmiennej na stałą

Nowe przepisy wymagają, by bank oferował możliwość przejścia na stopę stałą. Sprawdź warunki: kiedy możesz zmienić, na jaki okres, jaka stawka.

12. Opłaty za zmianę warunków

Aneks do umowy (zmiana okresu, nadpłata z rekalkulacją, dodanie/usunięcie kredytobiorcy) kosztuje 0-500 zł. Sprawdź cennik zmian.

Masz prawo zabrać umowę do domu

Bank musidać Ci umowę do wglądu min. 14 dni przed podpisaniem (ustawa o kredycie hipotecznym, art. 14). Nie daj się nacisnąć do podpisania "od ręki". Zabierz umowę, przeczytaj w spokoju, skonsultuj z prawnikiem lub doradcą.